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21 de Outubro de 2017

Vai adquirir um imóvel?

Se sua resposta for sim, MUITO cuidado.

Thiago de Carvalho Pradella, Advogado
há 2 meses

Este artigo foi publicado há um ano, todavia, mais de cem colegas pediram maiores informações sobre o tema. Por isso, entendemos por bem, atualizar e seguir dando as devidas informações.

Antes de comprar o imóvel, verifique através dos documentos - que indicamos abaixo-, avaliando-se o proprietário, analisando-se se contra o mesmo existe algum processo em andamento e se esse processo pode judicialmente anular a sua compra e que provavelmente não permitirá que seu (suado) dinheiro volte. O objetivo principal é o de garantir uma compra segura.

Uma das formas de descobrir isso é tirar as certidões negativas do proprietário do imóvel (casa ou apartamento). Essas certidões são documentos que mostram a real situação financeira do proprietário, por exemplo, se tem o nome protestado, processos trabalhistas/cíveis. Caso exista, pode ser que ele esteja tentando desfazer do seu patrimônio para não pagar seus débitos. Por isso, diminua as chances de ter esses problemas se cercando de provas da sua boa-fé ao comprar o bem. Assim, sempre que possível, busque orientação de um advogado, porque nem todos os tipos de ação, podem gerar a anulação ou nulidade da compra.

As certidões podem ser conseguidas pela internet?

Existem diversas empresas particulares - serviço pago - que executam esse trabalho. A resposta é sim. Porém, caso queira buscar certidões por sua conta e risco, elaboramos uma prévia dos documentos que julgamos necessários para ser avaliada se a compra será sadia e valerá a pena ou correrá o risco de ser enganado.

CERTIDÕES e DICAS FUNDAMENTAIS:

1. Certidão da Dívida Ativa da União/Negativa do Imposto de Renda nos postos da Receita Federal. Veja uma unidade aqui;

2. Certidão das Ações em Família: apenas no Fórum cível da sua cidade;

3. Certidão de Ações Trabalhistas: você pode consultar online;

4. Certidões de Ações Cíveis Federais: você terá que se dirigir ao Fórum da Justiça Federal link;

5. Certidão de Cartório de Protestos: procure o Cartório de Protestos da sua cidade;

6. Certidões das Ações da Fazenda Estadual: procure a Secretaria da Fazenda do seu Estado;

7. Certidão da Justiça Federal: online no Fórum da Justiça Federal aqui;

8. Certidões das Ações da Fazenda Municipal: veja na Secretaria da Fazenda do seu município;

9. Verifique ainda caso seja condomínio, se há dívidas pendentes, pois elas podem levar o imóvel à leilão/hasta pública. Pedir esse documento para o próprio Síndico ou para a administradora do local;

10. Consulte os vizinhos do local do imóvel para saber das condições do bem;

11. Solicite a cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovada na Prefeitura, e em se tratando de imóvel em condomínio, a cópia da convenção;

12. Certidões de Ações Cíveis Estaduais no Fórum estadual da sua região. Se for de São Paulo veja os endereços dos Fóruns aqui - basta digitar o local. Ex. Central, Pinheiros;

13. Certidões de interdição, Tutela e Curatela, nos cartórios de Registro Civil das pessoas naturais onde estiver o Registro de nascimento do proprietário;

14. Visite o bem para ter certeza de que não há outros possuidores exercendo a posse. Caso isso ocorra, pode ser que o proprietário já tenha perdido o direito à propriedade por abandono. Cuidado;

15. Certidão negativa de IPTU e da situação Enfitêutica. Em algumas cidades a certidão já pode ser emitida pela Internet;

16. O proprietário deve apresentar seus dados pessoais RG, CPF, certidão atualizada de estado civil, imposto de renda. (se casado, os do cônjuge também);

17. Matrícula atualizada no Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus reais (vintenária)- aqui você verá todo o histórico de alienações passadas, comprovando de propriedade e averbação de construção, que atesta o tipo de construção ali erguida e suas possíveis alterações que devem estar documentadas. Esta certidão pode ser pedida pela internet, serviço pago, mas muito bom;

18. Imóveis deixados de herança precisam de autorização (do Ministério Público) em caso de o herdeiro ser menor de idade;

Por fim, pode ser feito contrato inicial para depois ser passado a escritura definitivamente.

Vale frisar que no contrato deve vir expressamente indicada a data em que a escritura será passada ao comprador. Lembre-se que, se houver cônjuge, as certidões devem ser de ambos.

As certidões e os demais documentos devem ser atualizados, com emissão de até 30 dias antes de lavrar a tão desejada escritura, visto que as mesmas possuem curta validade.

Acrescenta-se ainda a possibilidade da adoção de alguns institutos jurídicos na contratação da venda e compra em face da existência de apontamentos nos distribuidores forenses, de forma a garantir ao comprador o retorno ao "status quo ante" em caso de questionamento judicial do ato jurídico de disposição do bem imóvel, visando minorar prejuízos dai decorrentes. Acredito que a concentração (registro/averbação) das demandas judiciais na Matrícula do imóvel, já em vigor por força da respectiva Medida Provisória, ajudará em muito a diminuição dos riscos do comércio imobiliário

Por fim, no Fórum João Mendes Júnior começou a disponibilizar diversas certidões online, trazendo economia de tempo e dinheiro aos interessados, e partir de 10 de fevereiro/2015 não serão mais recebidos os pedidos em formulário físico - clique aqui.

Na dúvida, consulte sempre um advogado.

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