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23 de Setembro de 2018

Vai adquirir um imóvel?

Se sua resposta for sim, cuidado.

Thiago de Carvalho Pradella, Advogado
há 4 anos

Antes de comprar o imóvel, verifique através dos documentos - que indicamos abaixo-, avaliando-se o proprietário, analisando-se se contra o mesmo existe algum processo em andamento e se esse processo pode judicialmente anular a sua compra e que provavelmente não permitirá que seu (suado) dinheiro volte. O objetivo principal é o de garantir uma compra segura.

Uma das formas de descobrir isso é tirar as certidões negativas do proprietário do imóvel (casa ou apartamento). Essas certidões são documentos que mostram a real situação financeira do proprietário, por exemplo, se tem o nome protestado, processos trabalhistas/cíveis. Caso exista, pode ser que ele esteja tentando desfazer do seu patrimônio para não pagar seus débitos. Por isso, diminua as chances de ter esses problemas se cercando de provas da sua boa-fé ao comprar o bem. Assim, sempre que possível, busque orientação de um advogado, porque nem todos os tipos de ação, podem gerar a anulação ou nulidade da compra.

As certidões podem ser conseguidas pela internet?

Existem diversas empresas particulares - serviço pago - que executam esse trabalho. A resposta é sim. Porém, caso queira buscar certidões por sua conta e risco, elaboramos uma prévia dos documentos que julgamos necessários para ser avaliada se a compra será sadia e valerá a pena ou correrá o risco de ser enganado.

CERTIDÕES e DICAS FUNDAMENTAIS:

1. Certidão da Dívida Ativa da União/Negativa do Imposto de Renda nos postos da Receita Federal. Veja uma unidade aqui;

2. Certidão das Ações em Família: apenas no Fórum cível da sua cidade;

3. Certidão de Ações Trabalhistas: você pode consultar online;

4. Certidões de Ações Cíveis Federais: você terá que se dirigir ao Fórum da Justiça Federal link;

5. Certidão de Cartório de Protestos: procure o Cartório de Protestos da sua cidade;

6. Certidões das Ações da Fazenda Estadual: procure a Secretaria da Fazenda do seu Estado;

7. Certidão da Justiça Federal: online no Fórum da Justiça Federal aqui;

8. Certidões das Ações da Fazenda Municipal: veja na Secretaria da Fazenda do seu município;

9. Verifique ainda caso seja condomínio, se há dívidas pendentes, pois elas podem levar o imóvel à leilão/hasta pública. Pedir esse documento para o próprio Síndico ou para a administradora do local;

10. Consulte os vizinhos do local do imóvel para saber das condições do bem;

11. Solicite a cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovada na Prefeitura, e em se tratando de imóvel em condomínio, a cópia da convenção;

12. Certidões de Ações Cíveis Estaduais no Fórum estadual da sua região. Se for de São Paulo veja os endereços dos Fóruns aqui - basta digitar o local. Ex. Central, Pinheiros;

13. Certidões de interdição, Tutela e Curatela, nos cartórios de Registro Civil das pessoas naturais onde estiver o Registro de nascimento do proprietário;

14. Visite o bem para ter certeza de que não há outros possuidores exercendo a posse. Caso isso ocorra, pode ser que o proprietário já tenha perdido o direito à propriedade por abandono. Cuidado;

15. Certidão negativa de IPTU e da situação Enfitêutica. Em algumas cidades a certidão já pode ser emitida pela Internet;

16. O proprietário deve apresentar seus dados pessoais RG, CPF, certidão atualizada de estado civil, imposto de renda. (se casado, os do cônjuge também);

17. Matrícula atualizada no Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus reais (vintenária)- aqui você verá todo o histórico de alienações passadas, comprovando de propriedade e averbação de construção, que atesta o tipo de construção ali erguida e suas possíveis alterações que devem estar documentadas. Esta certidão pode ser pedida pela internet, serviço pago, mas muito bom;

18. Imóveis deixados de herança precisam de autorização (do Ministério Público) em caso de o herdeiro ser menor de idade;

Por fim, pode ser feito contrato inicial para depois ser passado a escritura definitivamente.

Vale frisar que no contrato deve vir expressamente indicada a data em que a escritura será passada ao comprador. Lembre-se que, se houver cônjuge, as certidões devem ser de ambos.

As certidões e os demais documentos devem ser atualizados, com emissão de até 30 dias antes de lavrar a tão desejada escritura, visto que as mesmas possuem curta validade.

Por fim, no Fórum João Mendes Júnior começou a disponibilizar diversas certidões online, trazendo economia de tempo e dinheiro aos interessados, e partir de 10 de fevereiro/2015 não serão mais recebidos os pedidos em formulário físico - clique aqui.

Na dúvida, consulte sempre um advogado.

20 Comentários

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Parabéns pela matéria, e pelas boas dicas informadas. continuar lendo

Nobre Elineide. Eu que agradeço pela gentileza. continuar lendo

Quais os cuidados a serem tomados (o que se deve avaliar) quando constar nos distribuidores forenses ações ajuizadas contra os vendedores? É o caso de se pedir todas as certidões de "objeto e pé" dessas ações, a fim de se apurar do que tratam ditas ações e os riscos que podem impor à venda do bem imóvel? Qual sua opinião no sentido de se adquirir imóvel do vendedor que possua com ações ajuizadas? O fato de existirem ações contra o vendedor, você entende que a venda do imóvel será nula ou anulável? É possível criar garantias ao comprador para que não perca o imóvel adquirido? continuar lendo

Prezado Edilson, boa tarde.
Agradeço a gentileza da pergunta. Seu raciocínio está correto. As principais certidões que você pode adquirir garantem, caso haja alguma ação anulatória, de que você foi prudente e agiu de boa-fé. Muitos Desembargadores observam a boa-fé do adquirente, verificando se o mesmo foi diligente e buscou informações acerca da compra. As questões pontuais que levantou, depende muito do tipo de ação. As possíveis garantias que sugerimos é montar um arquivo com todos esses documentos e guarda-los. Abraços. continuar lendo

Caso eu estivesse na situação de comprador e verificasse que há uma ação de execução, por exemplo, em face do vendedor, eu não compraria essa casa, pois é bem certo que o réu/vendedor está tentando desfazer dos seus bens. E por mais que o comprador foi cauteloso, em constatando uma ação como essa, eu não visualizo a boa fé, conforme o autor afirmou em seu comentário abaixo. continuar lendo

Cara Larissa, bom dia.
Agradeço a sua participação nessa proveitosa troca de ideias.
Acerca da minha resposta neste tópico, peço que leia o texto com atenção: Não afirmei que os documentos superam eventuais dívidas, penhoras, ações... disse que o raciocínio do colega estava correto.
O direito é algo belo, mutável, incrível e sedutor... cada época é interpretado de uma forma. E atualmente, as decisões que tenho visto do TJSP vão no sentido de verificar-se boa-fé.
Vamos lá. Um outro tópico, deixei a pergunta para um colega acerca do que ele entende de como se prova a boa-fé.
A prova de boa-fé, neste caso, está na juntada de todas as diligências possíveis acerca de um bem. É claro que se um comprador verificar que o bem possui penhoras, o vendedor ações, não existirá boa-fé ao alegar que não sabia de nada.
Indicamos algumas formas para quem vai adquirir se precaver... se depois aparecer alguma ação, os documentos podem ser juntados como prova de boa-fé. E fazem toda a diferença.
A boa-fé é a busca para se demonstrar que não sabia e não tinha mais meios de saber das pendências que pairavam o bem.
De toda forma Larissa, o próximo artigo tratará desse assunto com maior profundidade, aguardo sua estimada participação. continuar lendo

Parabéns pelo artigo. Muito útil. continuar lendo

Caro Marcos.
Grato pelo elogio.
Gentil da sua parte. continuar lendo

Tiago,

Muito útil seu artigo. Em setembro eu estive ajudando uma amiga em uma troca da casa dela por um apartamento, e tive um grande trabalho para procurar saber todos os documentos necessários que ela deveria pedir e apresentar. Por isso gostei de ver seu artigo, pois, poderei guardá-lo e me basear também nele, caso eu venha a comprar ou a ajudar alguém a comprar um imóvel. continuar lendo

Estimada Maria de Lourdes.
Agradeço por compartilhar a sua história.
Forte abraço. continuar lendo